日期：114-05-14 點閱：73
連江縣地政局「租賃住宅市場發展及管理條例」宣導
我國為維護人民居住權，健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益，發展租賃住宅服務業，於8年前(民國一百零六年)十二月二十七日制定公布「租賃住宅市場發展及管理條例全文 46 條；並自公布後六個月即107年6月27日施行。鑒於地政機關為本條例主管單位，連江縣地政局就此向同仁提供教育資料及社會大眾說明與宣導。
住宅租賃契約（以下簡稱租賃契約）：指當事人約定，一方以建築物租與他方居住使用，他方支付租金之契約，租賃基礎規範在民法債各，本身為債權契約，係負擔行為之一種，這種法性質會發展出討論是否需以處分權要件問題。締結契約名義人始為權利義務者，得為催告、終止租約等行為，通常是特定物之債。且租賃契約為諾成契約，只有租期逾1年之不動產租約使應立書面，否則會被視為不定期。民法對於有租期的租約有20年上限規定(民449)，但租用基地建築房屋契約不受此20年限制。
就民間常見租房子來說，房客有要求房東交付租屋的權利，換言之，某甲向某乙租A屋，如果某丙佔有A屋，房東乙應向丙行使返還請求權將租屋交給甲，甲也可以代位行使。房東乙同時有義務保持租屋合於約定使用收益狀態義務。所以房東乙不可妨礙租客之使用收益並排除第三人之妨礙，例如房東乙將屋子租給甲經營自助餐店，則乙不能見房客甲自助餐生意大好就在隔壁或對面也開一家自助餐店來惡性競爭。租約原理是有償契約，準用買賣瑕疵擔保規定，而租客的安全與健康為基本人格權，例如就算房客甲於訂約時知道A屋是輻射屋，甚至已經拋棄其終止租約權，甲仍得終止該項租約。出租人交付義務，出租人保持租賃物合於約定使用收益狀態，一切法效由此展開。房東因而有修繕義務，房客在租屋有修繕必要，因防止危害有設備之必要(如防火設備)，或第三人(某丙)就租賃物主張權利時，應及時通知房東。出租人應以合於所約定居住使用之租賃住宅，交付承租人，並應於租賃期間保持其合於居住使用之狀態。租賃住宅市場發展及管理條例特別規定：出租人應於簽訂租賃契約前，向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式。由出租人負責修繕者，如出租人未於承租人所定適當期限內修繕，承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用或於約定之租金中扣除。出租人為修繕租賃住宅所為之必要行為，承租人不得拒絕。
整個租賃法也是從保護承租人的理念出發，房客(承租人)法律上要注意：租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定，遲延付租金2個月，房東會取得終止租約權，特別法明定：承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償。承租人有保管義務，對於同居人、允許使用收益之人行為，應負責。例如上例房客甲的同居人丁因失火毀損租屋，丁比照承租人甲須有重大過失時，甲才須對房東乙負責，丁也須依侵權行為規定對乙負責。一般租約都有反對轉租約定，民法原則是允許轉租的，例如房客甲把A屋轉租給戊，甲與乙間之租賃關係仍為繼續。但特別法(租賃住宅市場發展及管理條例第9條)規定：轉租人應經出租人書面同意，始得轉租其租用之住宅全部或一部。轉租人簽訂轉租契約時，應向次承租人提供前項同意轉租之書面文件，並於轉租契約載明其與出租人之租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由。轉租人應於簽訂轉租契約後三十日內，以書面通知出租人。
租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。三、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。四、出租人為重新建築而必要收回。五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。
出租人終止租賃契約者，應依規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人。租賃期間發生下列情形之一者，承租人得提前終止租賃契約，且出租人不得要求任何賠償：一、因疾病、意外產生有長期療養之需要。二、租賃住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，而不於期限內修繕。三、因不可歸責於承租人之事由，致租賃住宅之一部滅失，且其存餘部分難以繼續居住。四、因第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。承租人死亡，繼承人得主張終止租賃契約。